토지거래허가제 해제 후 재지정, 부동산 시장은 지금 어디로 가고 있나?

 

최근 서울을 중심으로 부동산 시장이 다시 요동치고 있습니다.

한동안 해제되었던 토지거래허가제가 다시 재지정되며

정부가 과열을 진화하기 위해 본격적인 규제 카드를 꺼내든 것이죠.

 

오늘은 토지거래허가제의 해제부터 재지정까지의 흐름,

그리고 이로 인해 시장에 어떤 변화가 일어났는지를 살펴보겠습니다.

또한 앞으로의 부동산 가격 흐름과 투자자들이 주의해야 할 점도 함께 정리해볼게요.

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토지거래허가제란?

토지거래허가제는 부동산 투기를 방지하기 위해

일정 지역에서 토지를 거래할 때 지자체 허가를 받도록 한 제도입니다.

 

서울의 경우, 강남구·서초구·송파구 등 ‘투기 수요’가 집중되는 지역이

자주 이 제도의 적용 대상이 되곤 했죠.

 

해당 구역에서는

• 실거주 목적 외의 매매 제한
• 허가 없이 거래 시 계약 무효
• 등의 강력한 조치가 취해집니다.

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1차 해제 후 시장의 과열

2023~2024년을 거치며 일부 지역에서 토지거래허가구역 지정이 해제되었습니다.

그 결과는 예상보다 빠르게 나타났습니다.

 

강남권 거래량 폭증

• 오랫동안 묶여 있던 거래가 살아나면서
• 갭투자, 외부 투자 수요가 강남권에 집중
• 몇몇 단지는 단기간 수천만 원 이상 상승

 

시장 심리 자극

• "이제 상승장이 시작되는 건가?" 하는 기대감이 확산
• 가격 상승 기대 심리에 따라 매수세가 급속도로 유입

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다시 돌아온 규제, 재지정의 배경은?

하지만 정부는 이러한 흐름이 ‘과열’로 이어질 조짐을 빠르게 포착했습니다.

결국 2025년 3월, 강남권을 중심으로 토지거래허가구역이 재지정되었죠.

 

📌 재지정된 지역 예시 (2025년 3월 기준)

• 서울 강남구 전체
• 서초구 전역
• 송파구 잠실동, 신천동
• 용산구 일부

 

재지정의 핵심 이유

• 실수요자 중심의 시장질서 회복 필요
• 단기 급등을 막고 안정적 거래 유도
• 외부 투기 수요 차단

국토부는 “가격 급등 우려 지역은 언제든 추가 지정할 수 있다”고 언급했어요.

출처 입력

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시장의 현재 반응은?

토지거래허가제 재지정 이후 시장은 빠르게 반응했습니다.

 

🔻 거래 위축

• 다시 허가 절차가 생기면서 매수·매도자 모두 신중해짐
• 거래량 감소세

 

🔻 가격 관망세

• 일부 단지에서는 가격 상승세가 주춤
• 급매물은 아직 많지 않지만, 상승세 둔화는 확실

 

🔻 심리적 긴장감 증가

• 투자자들 사이에 “앞으로 또 뭐가 나올지 모르겠다”는 경계감
• 하반기 시장 예측이 어려워지면서 관망세 확산

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투자자들이 주의해야 할 점

 

1. ‘갭투자’ 다시 조심해야

재지정으로 인해 전세를 끼고 사는 투자 방식이 다시 막힐 가능성이 높아졌습니다.

특히 허가 없이 거래하면 계약이 무효되므로, 실거주 목적이 아니라면 위험합니다.

 

2. 무리한 매수는 금물

토지거래허가구역은 언제든 지정될 수 있습니다.

"지금 안 사면 늦는다"는 심리가 생기기 쉬운데,

규제 리스크를 꼭 고려해야 해요.

 

3. 규제 지역별 차이 이해

서울도 구역마다 적용 범위가 다르기 때문에

부동산 계약 전 해당 지역이 허가제 대상인지 꼭 확인해야 합니다.

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결론: 시장은 여전히 ‘예민’하다

 

토지거래허가제는 해제되었다가 다시 지정되며

정부가 시장 과열을 강하게 억제하고 있음을 보여줍니다.

 

👉 투자자 입장에서는

• 정책 방향에 따라 시장이 빠르게 요동친다는 점
• ‘단기 수익’보다는 ‘중장기 전략’이 필요한 시기라는 점
• 을 꼭 기억해야 합니다.

 

📌 지금 같은 때일수록,

투기보다 보유 목적,

단기 시세차익보다 안정적 자산 운영이 더 중요해졌어요.